南方都市报：买卖双方诚信应相辅相成

   2006年，深圳二手楼交易首次超过一手楼，这意味着二手楼已经成为深圳人寻找居所的主要对象。不过二手市场鱼龙混杂，不仅中介存在吃差价、欺骗客户等情况，业主和买家也会出现跳单、违约等不规范行为。当然，解决这些问题一方面需要政府加强监管，制订相关的政策法律法规，另一方面中介也须建立公司制度规范，加强经纪人的专业素质，尽量减少侵害客户知情权和利益的事情。而业主和买家也必须加强房产交易的相关知识，在规范好自己的基础上防范利益受到侵害。

　　买卖双方诚信应相辅相成房子涨价，卖方违约

　　现象描述：2005年8月，陆某通过一家中介向涂某购买中信红树湾（查看地图）一套95万的物业，当时买卖双方已签订合约，买方也向中介交了3万元定金，后来中介把定金转给了卖家。可事后卖方发现房价上涨很快，于是决定不卖房子，愿意把3万元退回给买方。买方觉得不满意，要求按照约定双倍奉还，经过多次协商，最终卖家还是愿意赔偿6万元。

　　律师建议：目前因为房价上涨很快，很多卖家在签订协议，接受订金后都有可能毁约，毕竟会损失较大的收益。而合同法规定，买卖双方可以以赔付定金作为毁约的条件，所以买方要规避这样毁约风险，比较困难。可行的办法是看准楼盘后下更多的定金，让违约成本更高，减少因房价上涨带来的购房损失。

　　税费模糊，引发争议

　　现象描述：2005年5月30日，杨某通过中介向刘某购买宝安区丰泽湖花园一套价值52.5万的房子，已交1万元定金给卖方。因为6月1日起购买未满两年的房子要交营业税，于是买卖双方经过协商，大家分摊约1.4万元的营业税，其中卖方承担多约1万元。但后来因买卖双方发生矛盾，房价也上涨了，卖方决定不卖，买方把卖方告上了法庭。

　　律师建议：现在因为很多人是第一次买卖房产，所以对要交的税费并不清楚。而中介的买卖合同各家都不相同，有些列了税费，有些则没有。所以买卖双方在签订协议时应该注意看清楚税费列单和谁承担税费，同时列明：如果遇到新政策出台，就按照政策规定税费由谁承担就由谁承担。

　　以租待售，风险较大现象描述：2003年1月18日，梁某向朱某购买了旭飞华达苑一套22万的房产，买方已交2万元定金。房子当时还是期房，于是买卖双方约定在房产证出来以后再成交房子，而在之前买方先住进去。后来因双方发生矛盾，买方居住半年后搬出，卖方发函给买方要求履行合同，但买方不予理睬。买方以卖方拖延过户时间为理由把卖方告上了法庭。

　　律师建议：现在也存在很多人在期房的时候就签订买卖协议，等待房产证出来再过户的情况，就是以租待售，这对于买家来说，风险比较大，因为交了定金，甚至首期款后，由于房价上涨等原因，卖方就可能不履行合同了，甚至出现一房多卖的情况，所以不建议买家这样做。

　　晚上看房，问题隐藏

　　现象描述：2006年9月陈某向程某购买了八卦二路鹏(路鹏博客,路鹏新闻,路鹏说吧)基公寓一套39平方米、约20万的房子，当时就签订了协议并交付1万元定金。结果签约当天晚上中介带买方去看房，买方看完房后并没有发现什么问题。过了几天，买方在白天又去看房子，发现房子是在一间大房子里面间隔出来的，而且天花板还在漏水，当场他就表示不买，不过卖方不肯。结果经过协商，卖方返还了6000元给买方。

　　律师建议：买房时，要非常仔细地看房子的质量如何，还有周边配套是否完善，以免发生后来不必要的纠纷。特别是要了解房产是否有查封等瑕疵，不过这个一般中介会在签订协议之前去国土局查明。案例中买方还是比较幸运，拿回了一部分钱，一般来说买方毁约卖方是可以没收定金的，所以签订协议之前还是要慎重。

　　全权委托，被吃差价

　　现象描述：2006年12月，王某想把南山阳光海景豪苑一套房子卖了，找到一家中介，协商卖价50万元。之后中介提出先预支40%的房屋定金款，剩余房款中介承诺待两个月后卖出房子另行支付。于是王某把房产证交给中介，也拿到了20万元定金。不到两个月，房子卖了，王某去办理过户等相关手续才知，那房子被中介公司卖了58万元的高价。

　　律师建议：吃差价的关键是买卖双方不能接触，所以如果全权委托给中介，使他权力过大，那么就可能出现吃差价的空子。其实，卖房之前应该咨询相关专业人士，在房款和程序上弄清楚。如果要授权，那也要通过朋友、律师去做更安全。如果一旦发现吃差价的情况，目前来说可以投诉到房协或消委会。

　　合同明确，各付价格

　　现象描述：谢先生2006年5月通过中介公司与卖方签订三方合同，合同上写的是卖方实收价格。结果，6月新政出台，增加的税费部分该由谁来负担，双方各执一词。谢先生认为，按照合同上的条款约定，双方各承担各自税费，自己只需要按时付款就行。卖方却认为，自己只管实收部分，交易过程中任何增加的费用自己一概不管，由此产生纠纷。

　　律师建议：在三方合同上写明实收价格，按照交易惯例，一般其他税费都是由买方承担的。但一般三方合同还会约定一个条款，即：如果发生约定之外的税费的，则按照国家法律规定各自承担各自的税费。因此，面临这种情况，买方最好要求合同写各付价格，中介方也应协助买卖双方在合同税费细则中约定清楚，营业税等由谁负担。

　　交楼时间，应约清楚

　　现象描述：陈小姐2007年1月通过中介买了套二手楼，由卖方自己赎楼。因为春节父母要来，她与卖方口头协商在1月30日前提前交楼，卖方答应了，陈小姐也在规定时间内到银行作了首期款监管，结果，因为银行的人事变动，导致放款时间耽搁，过户时间也往后推了。卖方没能及时收到首期款，认为自己提前交楼吃亏，不肯按时交楼，想继续收租，由此产生纠纷。

　　律师建议：这则案例中，陈小姐应尽量与银行和前业主沟通协商，催促银行加快支付首期款项的进度，或按照约定追究银行的违约责任。通常买方在购买房产时，应当要求将具体交楼时间写进三方合同，一旦买方已经取得受让房产的新房产证，她就是这套房产的权利人，可以要求前业主按照约定交付房屋。

　　买方违约，定金没收

　　现象描述：于先生2006年5月份在中介处与买方签订了三方合同，买方根据合同将定金交由中介托管，但随后很长一段时间，迟迟没有交首期款，买家的手机不是关机，就是不接电话，中介也一直不怎么着急。于先生要求中介将定金(买家的违约金)给自己，但中介以各种理由拒绝，并声称一定要买家出面解除合同才可，否则他们不给定金。

　　律师建议：如果合同约定有买方交纳首期款的时间，而买方逾期未能交纳首期款，则视为买方违约，于先生可以解除合同，并没收买方的定金。如果中介拒不向于先生交付定金，于先生可以通过法律途径、起诉中介要求中介履行交付定金的义务。因此，在签订合同时，要注意对首期款交付、过户、交房等每个步骤都应该约定清楚时间。

　　签合同前，细查质量

　　现象描述：彭女士在中介的介绍下买到了一套二手房，因为看房的时候比较匆忙，因此她没有多加细看就签了合同。等到办理完过户手续，卖家依照时间约定将家具搬走，彭女士再次来到房间时发现，原床底的地板有裂缝，卫生间的排水系统也已堵塞。彭女士于是找到中介，认为中介此前就知道这些问题，但并没有提醒自己，应当负有一定责任。

　　律师建议：一般购房合同会约定，买方已被邀请看房，并同意以房屋的现状进行交易。因为彭女士的疏忽，没有发现房屋的质量问题，如果不属于重大质量问题，卖方也未故意隐瞒，彭女士只能自己委托他人修复。如果问题重大，卖方也故意隐瞒，则可要求卖方将该质量问题予以彻底解决。一些二手房因为年限较长，建筑质量方面可能出现问题，在看房时签定合同前应当仔细察看。

　　绕开中介，违约交易

　　现象描述：杨小姐通过中介看了一套二手房，后来一打听，原来这套二手房的业主是她朋友认识的人，因此，通过朋友介绍，杨小姐与业主见面，并与业主约定好私下达成交易。中介在得知这个情况之后，要求杨小姐补偿中介费用，杨小姐却认为自己没有与中介签订任何协议，应当不属于违约。

　　律师建议：通常买家通过中介看了房，并签订了看房合同，就应该遵循诚实信用原则，严格履行双方的合同，绕开中介私自交易以节省中介费用的行为，本身就构成了对看房合同的违反，应该承担违约责任，应向中介支付违约金或者赔偿中介的损失。因此，中介也要维护自身权益，应当要求卖方签订委托合同，买方签订看房合同。

    法律支持：广东国晖律师事务所律师何带勇 

   信息来源：南方都市报2007年3月16日04版黄金楼市独立报道